Trei sferturi din apartamentele rezidentiale noi sunt cumparate de clasa de mijloc, care renunta la cele comuniste in schimbul confortului. Dar, pentru ca acest confort inseamna in Romania apartamente de 300.000 de euro, tinta dezvoltatorilor de proiecte imobiliare ramane o mica parte din romani, cei cu venituri de peste 1.000 de euro. Pe de alta parte, si celelalte sectoare ale pietei imobiliare au fost foarte dinamice in anul trecut. Si pentru anul acesta, pe piata birourilor se anunta proiecte masive. Piata spatiilor comerciale este si ea in plina expansiune.
In segmentul rezidential, oferta de spatii s-a diversificat destul de mult in anul trecut si in 2006, datorita proiectelor rezidentiale livrate pentru vanzare. De exemplu, pentru Washington Residence, 80% din apartamente au fost preinchiriate inainte de darea lor spre vanzare. Mai mult, pentru ca oferta de spatii rezidentiale de top a fost absorbita foarte repede de piata, si alti dezvoltatori au initiat proiecte importante in acest segment. In 2005 nivelul chiriilor spatiilor rezidentiale s-a situat la 1.500 de euro pentru garsonierele din locatiile foarte bune, in timp ce pentru vile ajung chiar si la 7.000 de euro pe luna. Pentru anul acesta, specialistii estimeaza in continuare un nivel ridicat al preturilor. Bucurestiul va ramane, astfel, o capitala europeana scumpa in privinta nivelului chiriilor pentru spatiile rezidentiale.
Cat mai costa un apartament?
Tot pe sectorul rezidential, dar pentru vanzari, un numar din ce in ce mai mare de dezvoltatori romani si straini sunt atrasi de asemenea investitii pentru ca, in prezent, nu exista alternativa la oferta apartamentelor din blocurile comuniste. Apartamentele de lux din zona nordului Capitalei sunt adresate tot clasei cu venituri mari, pentru ca pretul unui spatiu rezidential variaza intre 1.500 si 2.500 de euro/metru patrat, ajungand pana la 300.000 de euro pentru apartament. Intr-adevar, la sumele acestea se ofera facilitati: incaperi spatioase, finisaje de calitate, locuri de parcare, servicii de paza. Un astfel de exemplu este Washington Residence care ofera dezvoltari de mici dimensiuni, blocuri de patru etaje cu pana la 10 apartamente si merge pana la complexe de 96 de apartamente. Proiectul Baneasa, care va fi finalizat in anul 2015, reprezinta o investitie de aproximativ 1,2 miliarde de euro. Are o suprafata care reprezinta 1% din totalul Bucurestiului (adica 221 ha), fiind, totodata, cea mai mare investitie imobiliara facuta, vreodata, in Romania. Zona rezidentiala va cuprinde, pe o suprafata construita desfasurata de peste 1 milion mp, 3.000 de locuinte de diferite tipuri: apartamente, case insiruite si vile individuale, precum si toate facilitatile si utilitatile urbane necesare. Clientii sunt, din nou, reprezentanti din clasa de mijloc in formare, ei accesand cam 75% dintre spatiile rezidentiale deschise spre vanzare. Mai mult, nivelul preturilor va inregistra si in acest an o tendinta ascendenta, cauzata in principal de cresterea costurilor pentru materialele de constructii si a preturilor de achizitie a terenurilor.
Chirii la nivel european
Piata spatiilor de birouri in anul trecut a fost caracterizata de demararea unor proiecte masive de cladiri, anuntate de cei mai mari developperi de pe piata, GTC, Straba, Avrig 35, Immoconsult. Mai mult, anul acesta stocul spatiilor de birouri de clasa A a crescut cu aproximativ 17% fata de stocul inregistrat la finele anului precedent, potrivit estimarilor specialistilor de la compania Eurisko. Totusi, segmentul de birouri este in continuare subdimensionat, in comparatie cu tarile din Europa Centrala si de Est.
Astfel, daca la finele anului trecut Varsovia oferea un stoc de spatii moderne de peste 2 milioane de metri patrati, Budapesta si Praga depaseau un milion, Bucurestiul oferea doar 600.000 de metri patrati de spatii de birouri la standarde inalte. Pentru anul 2006, specialistii de la Eurisko estimeaza livrari de inca 20 de cladiri de birouri de clasele A si B, care vor aduce pe piata inca 160.000 de metri patrati. Mai mult, pentru anul integrarii in Uniunea Europeana sunt asteptate a intra pe piata alte 19 cladiri de birouri, astfel ca Bucurestiul sa atinga nivelul actual al dezvoltarii Cehiei sau Ungariei. Acest nivel scazut de dezvoltare a segmentului de birouri, corelat cu o cerere tot mai mare si pe fondul suprasaturarii pietelor central-europene, au determinat o rata de ocupare ridicata, astfel ca majoritatea spatiilor de birouri a caror constructie a debutat anul trecut au fost preinchiriate in totalitate. Chiriasii cei mai frecventi raman companiile de IT si telecom in proportie de 40%, institutiile financiare – 30%, prestatorii de servicii – 15%, firme de consultanta si media si companii farmaceutice. In conditiile in care cererea este mare, iar oferta mai degraba restransa, nivelul chiriilor pentru spatiile de birouri de clasa A din Bucuresti inregistreaza cea mai inalta cota in comparatie cu tarile vecine. Astfel, chiriile au ajuns la 17-20 de euro/metru patrat la cladirile de clasa A, cele de clasa B fiind cu aproape 5 euro mai mici. Potrivit estimarilor specialistilor, nivelul chiriilor va scadea in urmatorii ani cu 5-6%, in conditiile unei concurente de mai mari dimensiuni.
Aglomeratie pentru supermarketuri
Pe piata spatiilor comerciale, valoarea investitiilor va creste semnificativ in urmatorii ani, datorita aparitiei marilor lanturi de comercianti (Real, Spar, Auchan), dar si prin extinderea celor prezenti (Kaufland, Plus, Penny Market, Cora, Careffour, Bricostore, Praktiker, Billa). Pe de alta parte, si in acest sector oferta de pe piata este destul de redusa, ceea ce a dus, la finele anului trecut, la formarea unor liste de asteptare pentru locatii ca Bucuresti Mall, Plaza Romania, Unirea Shopping Center. Prin urmare, si preturile chiriilor au cunoscut o tendinta ascendenta, de la 15 la 100 de euro pentru metrul patrat pe luna pe principalele bulevarde, si pana la 150 de euro in cadrul centrelor comerciale.
Creste atractivitatea sudului Capitalei
Pentru segmentul de terenuri destinate spatiilor rezidentiale si de birouri, tendinta dezvoltatorilor este de a se orienta catre zona de nord a Capitalei. Mai mult, o data cu relocarea fabricilor in afara Capitalei, impusa de forurile europene, tranzactii importante vor implica si zonele inca neinteresante la acest moment, din estul si sudul Bucurestiului, care sunt dezavantajate de lipsa infrastructurii. Pentru terenurile cu destinatie rezidentiala, preturile medii s-au ridicat, in 2005, la 1.500 de euro pentru metrul patrat in zonele centrale, la 1.000 de euro in zona de nord si la 150 de euro pentru zonele din afara Bucurestiului. In schimb, pentru terenurile care se adreseaza dezvoltarilor comerciale, preturile au plecat de la 850 de euro/mp pentru zonele cele mai vizitate si ajung la 240 euro/mp pentru cele mai putin atractive.
50 milioane de euro in rezidential pentru Ploiesti si Bucuresti
Compania internationala Rom Canada Group a anuntat ca va construi un complex rezidential format din 10 blocuri in Bucuresti, in cartierul Militari, proiect estimat la peste 35 de milioane de euro. Complexul West Park va include 490 de apartamente, cu suprafete cuprinse intre 70 si 105 metri patrati, termenul de finalizare fiind estimat la trei ani, iar preturile variaza intre 70.000 de euro si 103.000 de euro. Mai mult, reprezentantii companiei au anuntat ca vor dezvolta inca un complex rezidential, de aceasta data in centrul Ploiestiului. Un Central Garden este format din 180 de apartamente, va cuprinde blocuri de locuinte cu 8 etaje si se va intinde pe o suprafata de 11.000 de metri patrati, investitia fiind estimata la 15 milioane de euro.
Rom Canada este o companie internationala cu investitii in proiecte imobiliare din sectorul birourilor, hotelurilor si centre comerciale in Canada, Statele Unite ale Americii, Marea Britanie si Romania. In Romania, compania a fost implicata in dezvoltarea cladirilor de birouri Neocity Tower si River Gate.
Autor: Adelina Vlad
