In ultimii ani, piata autohtona de real estate, in special cea a Capitalei, a inregistrat un trend continuu ascendent. Lucru cat se poate de firesc, avand in vedere dezechilibrul dintre cerere si oferta existent la nivelul tuturor sectoarelor imobiliare. In ciuda dezvoltarii semnificative din ultima perioada, decalajul se mentine totusi, fapt pentru care analistii imobiliari prevad la unison un nou an de cresteri – fie ele de preturi, tranzactii, numarul sau calitatea proiectelor.
Anul acesta va aduce 1.000 de locuinte in plus fata de 2007
Pe rezidential, specialistii EuroMetropola preconizeaza ca “anul 2008 se anunta a fi unul special, urmand ca in piata sa fie livrate peste 2.500 de unitati locative, ceea ce reprezinta o majorare cu 1.000 de locuinte comparativ cu anul 2007, cand in piata au fost livrate 1.500 de apartamente in blocuri noi”. Cresterea este evidenta si daca luam in considerare numarul ridicat de complexuri rezidentiale anuntate, ce au ca termen de finalizare 2008-2009.
Dezvoltarea segmentului rezidential nu este vizibila doar in ceea ce priveste numarul de proiecte, ci si cand vine vorba de calitatea acestora. “Sectorul imobiliar este in plin proces de maturizare, fapt ce determina aparitia pe piata a unor proiecte care sa se impuna prin calitatea oferita de initiatorii lor, reflectata in finisajele si facilitatile de care vor dispune viitoarele complexuri rezidentiale”, noteaza reprezentantii companiei.
Apartamentele noi se vor scumpi cu 15-25%, cele vechi cu 10%
Intrucat, in ciuda finalizarii unui numar mai mare de locuinte anul acesta, cererea nu va fi acoperita de oferta, este cat se poate de evident ca si preturile acestui tip de proprietati vor cunoaste aceeasi evolutie ascendenta. “Preturile locuintelor, indiferent de tipul lor, nu pot stagna, iar majorarea pretului mediu pe metru patrat va fi simtita pe segmentul rezidential intr-o proportie de 15-20% in cazul apartamentelor noi si de 10% pentru locuintele disponibile in imobilele construite inainte de 1989”, sunt de parere specialistii EuroMetropola. Acestia precizeaza ca, pe langa mecanismul reglator al raportului cerere-oferta, cresterea preturilor va mai fi influentata de TVA pe care trebuie sa o plateasca persoanele juridice la achizitionarea unei locuinte, precum si de lipsa fortei de munca din domeniul constructiilor.
Conform datelor EuroMetropola, pretul mediu al locuintelor din zona centrala si semicentrala s-a incadrat anul trecut intre 1.000-3.000 de euro/mp, in functie de locatie, finisaje si facilitatile oferite de catre dezvoltator.
In nord, apartamentele s-au tranzactionat la preturi cuprinse intre 2.500 si 5.500 de euro/mp, existand insa si cazuri in care acestea s-au ridicat la 8.000-9.000 euro/mp construit.
Interesul pentru locuintele ceausiste va mentine preturile ridicate
Trendul ascendent preconizat de analisti pentru 2008 este, in fapt, o continuare la nivel mai inalt a evolutiei inregistrate anul trecut. Astfel, nici in 2007 suplimentarea ofertei de locuinte noi nu a reusit sa faca fata cererii existente (avand in vedere faptul ca majoritatea acestora erau inca in faza de constructie). Acesta a fost principalul motiv pentru care interesul potentialilor clienti a fost orientat spre apartamentele vechi, fapt ce explica si cresterea preturilor la locuintele din aceasta categorie.
Dat fiind ca niciuna dintre datele problemei nu s-a schimbat in mod fundamental odata cu trecerea in noul an, e de asteptat ca acelasi tipar se va repeta, dupa toate probabilitatile, si pe parcursul lui 2008. “Spre deosebire de anii trecuti, cand pretul apartamentelor noi il depasea cu mult pe cel al locuintelor vechi, in 2007 s-a stabilit un oarecare echilibru, iar acesta se va pastra si pe parcursului anului 2008”, estimeaza reprezentantii EuroMetropola.
Terenurile, indiferent de utilizare, se vor scumpi
Cresterea preturilor este o realitate ce va putea fi verificata anul acesta nu doar in cazul segmentului rezidential, ci si la capitolul terenuri. “Numarul tot mai redus de terenuri disponibile atrage dupa sine o crestere a pretului pe care un potential cumparator o va plati pentru achizitionarea acestui spatiu”, subliniaza consultantii EuroMetropola. Acestia estimeaza ca, pentru terenurile din interiorul Bucurestiului, se va mentine cel mai probabil rata de crestere inregistrata si in 2007, de circa 15-20%. In conditiile in care terenurile din interiorul orasului sunt la ora actuala destul de scumpe, ceea ce limiteaza considerabil sansele de profit ale dezvoltatorilor, o tendinta tot mai des intalnita consta in orientarea catre zonele limitrofe Capitalei.
Din acest punct de vedere, Ionut Ciocan, consultant senior in cadrul departamentului industrial al DTZ Echinox apreciaza ca zona care s-a dezvoltat cel mai mult din punct de vedere imobiliar este Otopeni. De asemenea, sustine acesta, o ascensiune semnificativa vor cunoaste in urmatorii ani mai ales localitatile din vestul Bucurestiului, precum Chiajna, Ciorogarla sau Bolintin.
La ora actuala, subliniaza Ciocan, marjele de pret intre care se incadreaza terenurile pretabile pentru dezvoltari rezidentiale sunt 80 si 300 euro/mp, depinzand de calitatea drumurilor de acces, prezenta utilitatilor si parametrii urbanistici. Pentru terenurile cu utilizare comerciala, preturile variaza intre 120 si 250 euro/mp, depinzand de deschiderea la DN1, precum si de caracteristicile urbanistice. In cazul loturilor din categoria industriala, valoarea este de circa 60-120 euro/mp, in functie de apropierea de centura. Reprezentantul DTZ precizeaza aici ca terenurile cu destinatie industriala au inregistrat o crestere de 20-40%, acest trend urmand a se mentine si pentru 2008.
Chiriile office vor creste, dar nu peste 25%
Trendul ascendent este vizibil si la nivelul segmentului office din Capitala. Un prim nivel la care vom putea observa aceasta tendinta este cel al ofertei – Mihaela Cnobloch, consultant senior in cadrul departamentului birouri al DTZ Echinox, mentioneaza ca, pana la sfarsitul anului in curs, vom ajunge la o oferta totala de circa 1,4 milioane de metri patrati, fata de 1 milion de metri patrati disponibili in 2007. In ciuda acestei suplimentari notabile insa, si anul acesta vom fi departe de atingerea unui echilibru intre cerere si oferta. Fapt ce va determina, in mod firesc, o majorare a chiriilor. Reprezentanta DTZ estimeaza ca, daca anul trecut chiriile office au inregistrat o crestere de cel putin 20%, anul acesta rata de majorare nu va depasi 25%. In momentul de fata, precizeaza Cnobloch, piata de birouri din Capitala este una a preinchirierilor, fapt pentru care rata de neocupare pe acest segment este extrem de scazuta, de pana la 1%.
Autor: Adriana Dragusin
