Anul acesta, piata imobiliara romaneasca a fost pusa sub pecetea unui record pe segmentul office-building, prin preluarea imobilului de birouri Charles de Gaulle Plaza de catre fondul de investitii Accesion Fund, pentru suma record de 80 milioane euro.
Piata cladirilor de birouri din Romania se afla in plina expansiune. Fata de 2004, anul trecut a inregistrat o crestere a spatiilor de birouri cu aproximativ 150.000 mp, iar 2006 a promis o crestere a stocului cu 200.000 mp.
Cu toate ca pretul terenurilor a crescut in medie cu 25-50%, exista cereri semnificative pentru spatiile destinate cladirilor office. Faptul ca pietele vecine s-au confruntat cu dezvoltari haotice si investitii speculative a fost ca un semnal de alarma pentru developeri, care nu se mai avanta in proiecte fara garantii ale consultantilor. Multi dintre investitori demareaza constructiile doar atunci cand exista un procent semnificativ de contracte de inchiriere semnate in avans.

1 loc de parcare pentru 70 mp inchiriabili

Din stocul total de aproximativ 650.000 mp de spatii de birouri din Bucuresti, peste 220.000 mp se pot incadra la clasa A, conform practicii pietei romanesti. Daca aceste imobile ar fi ridicate in alte state europene, foarte putine s-ar incadra in categoria imobilelor de lux, conform standardelor practicate pe pietele respective, apreciaza analistii DTZ. Piata romaneasca nu a adoptat inca un sistem unanim acceptat de clasificare a imobilelor de birouri. Criteriile cele mai importante sunt, conform studiului DTZ, vizibilitatea, accesul, suprafata pe nivel de minim 1.000 mp, eficienta planului (luminozitate, flexibilitate) si, nu in ultimul rand, numarul de locuri de parcare, de minim 1 loc la 70 mp inchiriabili.
Pentru ca un imobil de birouri sa fie clasificat de lux, acesta trebuie sa intruneasca cateva criterii eliminatorii, precum: fundatia inalta, sistem modern de aerisire, parcari amenajate corespunzator, finisaje calitative, acces in cladire si paza asigurate 24 din 24, spatii deschise per nivel. Lifturile moderne si rapide, design arhitectural de inalta calitate, servicii in cladire sau in imediata apropiere a cladirii, toate acestea reprezinta criterii in functie de care cladirea poate fi clasificata in categoria A.

Citeste si:  Noul Cod al Constructiilor va intra in vigoare incepand cu ianuarie 2007

Multinationalele, chiriasi de lux

Nivelul chiriilor pentru imobilele clasa A se situeaza intre 16-19 euro/mp, fara TVA. Atunci cand spatiile au dimensiuni mai mici si sunt pretabile inchirierii imediate, nivelul chiriei depaseste chiar si pragul de 20 euro/mp. In cazul cladirilor clasa B, media chiriilor pe mp se situeaza intre 12-15 euro pe luna, dar, in functie de locatie, pot fi cu mult mai mici, de 8-9 euro in zonele semicentrale sau periferice, dar si mai mari, atingand nivelul imobilelor de lux in locatiile de top din centru-nord. Aici se inchiriaza si cu 18 euro/mp, fara TVA, se arata in studiul citat. De cele mai multe ori, imobilele de birouri clasa A sunt ocupate de multinationale care activeaza in diverse domenii, ca banci, asigurari, consultanta, IT&C, farmaceutica. Faptul ca nivelul chiriilor este mai mare nu reprezinta o piedica pentru companiile locale, in special cu profil de consultanta, care au inteles ca isi pot imbunatati imaginea investind intr-un sediu la standarde superioare.
Suprafetele cele mai mari din imobilele clasa B sunt destinate tot corporatiilor internationale. In mare parte, ocupantii birourilor clasa B au activitati care nu au relatie directa cu clientii. Bancile ori companiile multinationale aleg aceste cladiri pentru activitati de back-office, call-center, shared-service centre. Cele mai multe companii locale, care aleg sa isi desfasoare activitatea intr-un imobil de birouri, se indreapta inspre cele de clasa B, astfel ca majoritatea ocupantilor sunt clienti locali.

Citeste si:  Taxele cãtre stat ajung la 5% din valoarea unui apartament sau a unei case

Vestul ia fata zonelor traditionale

Apetitul dezvoltatorilor pentru cladiri de birouri s-a transpus in achizitionarea unor terenuri din zonele indepartate ale orasului. Desi cereri exista pentru centru sau locatiile semicentrale, oferta insuficienta de terenuri mari, dar si preturile pe masura practicate in zona, au dus la schimbarea optiunilor constuctorilor.
Baneasa promite pentru urmatorii 2-3 ani peste 200.000 mp de birouri finalizate, in Pipera se afla in constructie 85.000 mp si alti 100.000 sunt in diferite faze de proiectare. O zona aflata in plin proces de expansiune este Barbu Vacarescu-Floreasca, apreciaza analistii DTZ.
Pe de alta parte, o zona interesanta pentru dezvoltatorii de birouri este, mai nou, vestul Capitalei, incepand din Cotroceni, Splai sau Semanatoarea. Larisa Dinu, director marketing River Invest, a subliniat ca avantajul vestului este reprezentat in primul rand de terenurile mai ieftine si mai usor de gasit, apoi proximitatea campusului universitar Politehnica, unde exista o forta de munca tanara si educata, calificata in domeniile tehnic si economic.
“Majoritatea proiectelor sunt promovate ca fiind clasa A si ne asteptam ca in urmatorii ani sa constatam o apropiere de standardele de calitate practicate si in alte tari europene”, au conchis analistii DTZ, care apreciaza relocarea ca fiind trendul actual al pietei.

1.358.000 mp de birouri in Budapesta

Cu un aflux de peste 2 milioane de locuitori rezidenti, Budapesta a devenit una dintre atractiile central europene. Cu peste 60% din activitatea comerciala a Ungariei concentrata aici, capitala maghiara se poate lauda cu o atractie crescuta a multinationalelor care si-au deschis birouri si reprezentante.
Comparativ cu pietele vecinelor de tranzitie, unde oferta de birouri este mult peste cea a Bucurestiului, nivelul chiriilor din Romania se situeaza peste media celorlalte piete. Daca in Budapesta spatiile de birouri de lux destinate inchirierilor depaseau la finele anului trecut peste 1 milion de mp, oferta Bucurestiului se situa aproape la jumatate.
Desi majoritatea studiilor apreciaza piata bucuresteana ca fiind cea mai profitabila, livrarile de noi cladiri office din Budapesta ating volume superioare celor propuse de capitala Romaniei. Potrivit estimarilor Eurisko, pentru 2007 Bucurestiul va livra 19 cladiri de birouri, fapt ce va crea premisele apropierii de nivelul actual al tarilor vecine. Cele mai multe investitii in birouri de clasa A din Budapesta au fost facute in 2001, cand piata s-a imbogatit cu 160.000 mp.
Febra constructiilor continua, iar in prezent Budapesta dispune de un stoc de cladiri de clasa A, care se situeaza la 1.358.000 mp, dintr-un total de 1.780.000 mp.
Dominanta pe piata ungara este cererea de spatii de 1.000 mp, venita din partea multinationalelor dornice sa renunte la vechile sedii pentru unele noi, cu facilitati si design moderne.
Ca si in Bucuresti, cele mai multe noi proiecte de birouri din Budapesta se concentreaza la periferia capitalei.
Noile proiecte de office-building promise pentru livrare in 2006 pe piata ungara reprezinta aproximativ 180.000 mp.

Citeste si:  Locuinta: cea mai buna garantie pentru un împrumut

Autor: Diana Drinceanu