Pe piața imobiliară din România, fenomenul cunoscut sub denumirea de shrinkflation se manifestă tot mai clar, cu impact semnificativ asupra cumpărătorilor de locuințe noi. Acest efect, caracterizat de reducerea dimensiunii apartamentelor în timp ce prețurile cresc, este rezultatul creșterilor continue ale costurilor de construcție, precum și ale energiei. În ciuda acestor tendințe, dezvoltatorii nu au renunțat la modernizări, oferind soluții care combină eficiență, confort și sustenabilitate.
Suprafața utilă a scăzut, dar dotările se ameliorează
Analizele realizate de Imobiliare.ro arată că, între anii 2023 și 2026, suprafața utilă aferentă apartamentelor noi listate la vânzare a scăzut cu până la 4% în București și cu până la 5% în țară. Totuși, dezvoltatorii au răspuns la această realitate economică prin îmbunătățiri care aduc plus-valoare locuințelor. Astăzi, peste 45% dintre proiectele noi beneficiază de dotări moderne precum încălzirea prin pardoseală, panouri fotovoltaice, stații de încărcare pentru mașini electrice, aer condiționat și videointerfon.
“Ajustarea suprafețelor este o adaptare inteligentă la noile realități economice. Vestea bună pentru cumpărători este că această tendință menține accesibilitatea financiară a locuințelor, fără a compromite confortul”, a declarat Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro. Cumpărătorii sunt protejați de cadrul legal din Legea Locuinței, care garantează suprafețele minime obligatorii, asigurându-se că reducerea dimensiunii nu afectează condițiile minime de locuire.
Pe lângă aspectele legale, proiectele moderne compensează dimensiunea mai mică a apartamentelor prin ergonomie superioară, eficiență energetică ridicată, ce reduce facturile de întreținere, precum și prin dotări moderne. Accentul este pus tot mai mult pe comunitate și spațiile comune, fiind o tendință care influențează pozitiv calitatea vieții în ansamblurile rezidențiale.
Migrarea ofertei spre ansambluri de mari dimensiuni a crescut confortul locatarii. Aproape jumătate dintre proiectele noi din piață au cel puțin un loc de joacă pentru copii, peste o treime au și o sală de fitness, iar 16% oferă acces la piscină. Siguranța este luată în serios, cu 84% dintre proiecte menționând existența serviciilor de pază în incintă și aproape 70% supravegherea video.
Locul de parcare nu este negociabil pentru mulți cumpărători, dar costul aferent acestuia a ieșit din prețul total al apartamentului. Parcarea se vinde acum aproape întotdeauna separat, ceea ce înseamnă un cost suplimentar pentru cumpărător. Totuși, această soluție oferă flexibilitate, permițând cumpărătorilor să alegă opțiuni potrivite bugetului lor.
Accentul tot mai mare pus pe sustenabilitate este o altă tendință semnificativă. Dacă în 2023, doar 3% dintre apartamentele noi se aflau în ansambluri rezidențiale care dispuneau de panouri fotovoltaice, în prezent această proporție a crescut la 18%, potrivit datelor Imobiliare.ro. Această evoluție demonstrează o creștere a interesului pentru soluții eco-friendly, care reduc impactul asupra mediului și costurile energetice.
Prețul mediu solicitat de dezvoltatori pentru apartamentele noi scoase la vânzare în București a înregistrat, de la începutul lui 2023 și până la începutul anului 2026, o creștere de aproape 50%, conform Indicelui Imobiliare.ro. Evenimentele din anul acesta au adus, până în septembrie, noi majorări, prețul de listare aferent locuințelor din blocuri noi înregistrând comparativ cu ianuarie 2026 o creștere cu aproape 3%.
Venitul necesar achiziției unei locuințe noi prin intermediul unui credit ipotecar a înregistrat, de asemenea, o creștere semnificativă. Deși prețurile locuințelor noi au crescut puternic, capacitatea de accesare a unui credit a rezistat surprinzător de bine. De la începutul lui 2023, salariul mediu net a crescut cu aproape 37%, iar venitul necesar pentru finanțarea unui apartament nou cu două camere cu aproximativ 35%. Cu alte cuvinte, din perspectiva eligibilității pentru credit, evoluția veniturilor a ținut în mare parte pasul cu piața, chiar dacă ritmul de creștere a salariilor s-a temperat puternic în ultima perioadă.
Pentru achiziția unei garsoniere noi în București, la prețul de 65.17 de euro, venitul necesar pentru a accesa un credit ipotecar pe 30% cu avans standard de 15% era la începutul anului 2023 de 4.776 lei. Astăzi, într-un scenariu similar, cu un grad maxim de îndatorare de 45% și cea mai bună dobândă disponibilă la nivelul pieței, câștigul necesar pentru obținerea împrumutului crește la 6.512 lei în august 2026, mai arată datele Imobiliare.ro Finance.
Achiziția unui apartament nou cu două camere putea fi realizată, în condiții asemănătoare, cu venituri nete lunare în valoare de 7.163 lei în urmă cu trei ani și de 9.678 lei înainte de începutul acestei toamne. Pentru obținerea unui credit ipotecar în vederea achiziției unui apartament cu 3 camere din Capitală, câștigurile nete ale viitorilor proprietari trebuiau să depășească 10.400 lei în ianuarie 2023 și 14.000 lei în august 2026.
Mihai C.
